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En Marbella, muchos propietarios heredan pisos o invierten en viviendas de renta, y años después se encuentran con una situación incómoda: la hipoteca sigue activa, hay un inquilino en LAU (Ley de Arrendamientos Urbanos) con contrato indefinido o de larga duración, y necesitan liquidar el activo por razones personales o financieras. La confluencia de estos tres elementos —deuda bancaria, inquilino protegido, urgencia de venta— genera un escenario que el mercado tradicional evita.
La hipoteca: obligación que no desaparece con el inquilino
Cuando compras un piso en Marbella con financiación bancaria, el banco inscribe una hipoteca en el Registro de la Propiedad. Esa hipoteca es una carga real sobre la vivienda: vincula el inmueble, no al propietario. Significa que aunque alquiles el piso, aunque el inquilino pague la renta, la deuda hipotecaria sigue siendo tuya.
Si decides vender el piso en el mercado tradicional, el comprador tiene dos caminos legales:
- Subrogación hipotecaria: el nuevo propietario asume la hipoteca en tu lugar ante el banco. Requiere aprobación del banco y es un trámite notarial. El banco valora el nuevo deudor (solvencia, ingresos, historial crediticio).
- Cancelación con fondos propios: tú pagas la deuda pendiente al banco con el dinero de la venta, y la hipoteca se cancela antes de firmar la escritura. El comprador recibe el piso libre de cargas.
Ambas opciones alargan el proceso. La subrogación añade semanas de gestión bancaria. La cancelación requiere que el precio de venta cubra la deuda pendiente —si no es así, tú corres con la diferencia.
El inquilino en LAU: un derecho que persiste
Si tu piso en Marbella tiene un inquilino con contrato de arrendamiento regido por la LAU, ese inquilino tiene derechos legales de ocupación. La LAU protege al inquilino frente a desahucios arbitrarios y le otorga el derecho a permanecer en la vivienda mientras cumpla sus obligaciones (pago de renta, no deterioro).
Aquí surge el conflicto: un comprador que llega al mercado tradicional quiere una vivienda desocupada o con inquilino de renta corta (turística, estacional). Un inquilino en LAU con contrato de varios años es un pasivo para el nuevo propietario, no un activo. Reduce el valor de venta y complica la inversión.
Tus opciones son:
- Negociar la salida voluntaria: ofrecer una indemnización al inquilino para que se vaya antes de vender. Esto cuesta dinero de tu bolsillo y no siempre funciona.
- Esperar a que termine el contrato: si el inquilino se va de forma natural, vendes libre. Pero esto puede tardar años.
- Vender con inquilino incluido: buscar un comprador que quiera una inversión de renta. En Marbella, estos compradores existen, pero ofrecen menos dinero que por una vivienda desocupada.
El solapamiento: hipoteca + inquilino = comprador receloso
Cuando confluyen hipoteca vigente e inquilino en LAU, el mercado tradicional se paraliza. Un comprador potencial se enfrenta a:
- Incertidumbre sobre la subrogación (¿aprobará el banco? ¿en cuánto tiempo?).
- Riesgo legal: el inquilino tiene derechos que persisten tras la venta; si hay litigio, el comprador hereda el conflicto.
- Flujo de caja: si la renta del inquilino no cubre la cuota hipotecaria, hay un agujero mensual que el comprador debe tapar.
- Salida a largo plazo: no es una inversión clara de rentabilidad inmediata.
El resultado: agencias inmobiliarias que no saben cómo posicionar el piso, meses sin ofertas serias, o propuestas muy por debajo del valor real.
El marco fiscal: plusvalía e IRPF en la venta
Aunque vendas con hipoteca e inquilino, la Administración tributaria espera su parte. La venta genera:
- Impuesto sobre la Plusvalía Municipal (IIVTNU): grava el incremento de valor del terreno desde tu adquisición. Se paga al ayuntamiento de Marbella. Es un porcentaje sobre la ganancia catastral, no sobre el dinero que recibas.
- IRPF (si eres persona física): si vendes una vivienda que no es tu residencia habitual, tributa en el IRPF como ganancia patrimonial. Si es tu residencia habitual, hay exención bajo ciertas condiciones.
- Gastos notariales y registrales: la cancelación de hipoteca y la nueva inscripción tienen coste.
El equipo jurídico de Compramos tu Casa Rápido te orienta sobre estas obligaciones tributarias según tu caso concreto.
Vender rápido con hipoteca e inquilino: la vía directa
Compramos tu Casa Rápido compra viviendas tal como están: con hipoteca, con inquilino, con cualquier complejidad. No dependemos de que un banco apruebe una subrogación ni de que el inquilino se vaya. Nosotros asumimos esos riesgos y gestionamos la salida legal.
El proceso es sencillo:
- Contactas con nosotros y nos das los datos del piso (ubicación, estado, inquilino, hipoteca pendiente).
- Un experto valora el caso en 48 horas sin necesidad de visita previa.
- Te hacemos una oferta ajustada a la realidad del piso (con hipoteca, con inquilino). No es especulación; es un precio justo que refleja la situación.
- Si aceptas, firmamos contrato de arras en pocos días.
- Nosotros gestionamos la subrogación hipotecaria (o la cancelación con nuestros fondos) y la negociación con el inquilino (o su permanencia, según el acuerdo). Tú no tienes que intervenir en esos trámites complejos.
- En menos de dos semanas, la compraventa se formaliza ante notario. Tú recibes el dinero, la hipoteca se cancela o subroga, y el piso cambia de propietario.
No hay visitas múltiples, no hay negociaciones eternas con el banco, no hay sorpresas de última hora. Cerramos ante notario con seguridad jurídica total.
Por qué elegir Compramos tu Casa Rápido en tu situación
En Marbella, donde el mercado inmobiliario es dinámico pero selectivo, un piso con hipoteca e inquilino puede quedarse estancado meses o años. Nosotros ofrecemos:
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- Capital propio: compramos con fondos nuestros, sin financiación bancaria. Esto nos permite cerrar en días, no en meses.
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